כמה משכנתא אפשר לקבל לפי משכורת? טבלה לפי הכנסה נטו
כמה משכנתא הבנק יאשר על 10, 15 או 20 אלף שקל נטו בחודש: טבלה לפי יחס ההחזר מההכנסה (שליש, 40% ותקרת 50% של בנק ישראל), השפעת תקופת ההלוואה, וכמה הון עצמי צריך לדירה שהמשכנתא הזאת מממנת.
עיקרי הדברים
- בנק ישראל אוסר לאשר משכנתא שההחזר עליה עולה על 50% מההכנסה נטו. מעל 40% הבנק נדרש להקצות לה יותר הון.
- עם 15,000 ש״ח נטו בחודש והחזר של שליש מההכנסה, אפשר לקחת כ-921,000 ₪ ל-25 שנה. התקרה הרגולטורית מאפשרת עד 1,382,000 ₪.
- המגבלה השנייה היא ההון העצמי: בדירה יחידה המשכנתא מממנת עד 75% ממחיר הדירה, למשפרי דיור עד 70% ובדירה להשקעה עד 50%.
- הטבלאות מחושבות מחדש כל יום לפי הריביות של בנק ישראל (פריים היום: 4.75%).
כמה משכנתא תקבלו תלוי בשתי מגבלות של בנק ישראל. הראשונה היא יחס ההחזר מההכנסה: ההחזר החודשי מול ההכנסה נטו שלכם. השנייה היא יחס המימון: כמה ממחיר הדירה המשכנתא יכולה לממן, ומכאן כמה הון עצמי צריך. המדריך מתרגם את שתיהן לסכומים, לפי ההכנסה החודשית נטו של כל הלווים יחד.
בדקו את התמהיל שלכם מול ההכנסה
מחשבון המשכנתא מראה את יחס ההחזר ויחס המימון של כל תמהיל, עם אזהרה כשעוברים את מגבלות בנק ישראל
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי הכנסה נטו
הטבלה מראה את המשכנתא הגדולה ביותר ל-25 שנה בשלוש רמות של יחס החזר. שליש מההכנסה הוא כלל אצבע מקובל למשכנתא שנוח לחיות איתה. 40% הוא הרף שמעליו הבנק נדרש להקצות יותר הון להלוואה, ולכן בפועל קשה יותר לקבל אישור. 50% היא התקרה: מעליה הבנק לא רשאי לאשר.
| נטו בחודש (₪) | החזר של שליש | משכנתא בשליש | משכנתא ב-40% | משכנתא ב-50% (תקרה) |
|---|---|---|---|---|
| 8,000 | 2,667 | 491,000 | 589,000 | 737,000 |
| 10,000 | 3,333 | 614,000 | 737,000 | 921,000 |
| 12,000 | 4,000 | 737,000 | 884,000 | 1,105,000 |
| 15,000 | 5,000 | 921,000 | 1,105,000 | 1,382,000 |
| 18,000 | 6,000 | 1,105,000 | 1,327,000 | 1,658,000 |
| 20,000 | 6,667 | 1,228,000 | 1,474,000 | 1,843,000 |
| 25,000 | 8,333 | 1,536,000 | 1,843,000 | 2,304,000 |
| 30,000 | 10,000 | 1,843,000 | 2,211,000 | 2,764,000 |
| 40,000 | 13,333 | 2,457,000 | 2,949,000 | 3,686,000 |
הבנק בודק את היחס מול ההחזר של החודש הראשון. בתמהיל עם מסלול צמוד, ההחזר עולה עם המדד בשנים הבאות, כך שיחס שמתחיל ב-50% יכול לעבור אותו אם ההכנסה לא עולה. טבלת ההחזר החודשי מראה כמה ההחזר עולה עם הזמן.
איך תקופת ההלוואה משנה את הסכום
על אותה הכנסה, תקופה ארוכה יותר מאפשרת משכנתא גדולה יותר, כי ההחזר החודשי על כל שקל קטן. הטבלה מראה את המשכנתא בהחזר של שליש מההכנסה:
| נטו בחודש (₪) | 20 שנה | 25 שנה | 30 שנה |
|---|---|---|---|
| 8,000 | 430,000 | 491,000 | 541,000 |
| 10,000 | 537,000 | 614,000 | 676,000 |
| 12,000 | 645,000 | 737,000 | 811,000 |
| 15,000 | 806,000 | 921,000 | 1,014,000 |
| 18,000 | 967,000 | 1,105,000 | 1,217,000 |
| 20,000 | 1,075,000 | 1,228,000 | 1,352,000 |
| 25,000 | 1,344,000 | 1,536,000 | 1,690,000 |
| 30,000 | 1,613,000 | 1,843,000 | 2,029,000 |
| 40,000 | 2,150,000 | 2,457,000 | 2,705,000 |
המחיר של תקופה ארוכה הוא ריבית על יותר שנים: על אותו סכום, 30 שנה עולות בסך הכול יותר מ-25. והבנק בודק גם את הגיל שבו ההלוואה תסתיים, כך שלא כל לווה יכול לבחור 30 שנה.
ההון העצמי: המגבלה השנייה
גם אם ההכנסה מאפשרת משכנתא גדולה, בנק ישראל מגביל את החלק ממחיר הדירה שהיא יכולה לממן. את השאר משלמים מהון עצמי:
| סוג העסקה | מימון מרבי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 25% |
| משפרי דיור (דירה חליפית) | 70% | 30% |
| דירה להשקעה | 50% | 50% |
בשילוב שתי המגבלות אפשר לענות על השאלה המעשית: איזו דירה ראשונה ההכנסה שלכם מממנת. הטבלה לוקחת את המשכנתא בהחזר של שליש ל-25 שנה, ומראה את מחיר הדירה המרבי במימון של 75% ואת ההון העצמי שהיא דורשת:
| נטו בחודש (₪) | משכנתא | מחיר דירה מרבי | הון עצמי נדרש |
|---|---|---|---|
| 10,000 | 614,000 | 819,000 | 205,000 |
| 15,000 | 921,000 | 1,228,000 | 307,000 |
| 20,000 | 1,228,000 | 1,637,000 | 409,000 |
| 25,000 | 1,536,000 | 2,048,000 | 512,000 |
לדוגמה, עם 15,000 ש״ח נטו אפשר לממן דירה של עד 1,228,000 ₪, בתנאי שיש 307,000 ₪ הון עצמי. עם פחות הון עצמי, המחיר המרבי נקבע לפי ההון ולא לפי ההכנסה. בנוסף להון העצמי צריך לתכנן מס רכישה (אם חל), שכר טרחת עורך דין, תיווך ושיפוץ, שהבנק לא מממן.
איזו הכנסה הבנק סופר
היחס מחושב מול ההכנסה החודשית נטו של כל הלווים יחד, לא מול הברוטו. אם אתם לא בטוחים כמה נטו נשאר לכם, חשבו אותו במחשבון ברוטו-נטו. לעצמאים הבנק בודק בדרך כלל את הרווח לפי הדוחות השנתיים. הלוואות קיימות, כמו הלוואת רכב, מקטינות בפועל את הסכום שהבנק יאשר.
על מה מבוססות הטבלאות
כל הסכומים מחושבים במנוע של מחשבון המשכנתא על התמהיל שהוא נפתח בו: שלושה מסלולים שווים בשיטת שפיצר — פריים ב-4.75% (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5, נכון ל-23.9.2026), קבועה צמודה ב-3.25% וקבועה לא צמודה ב-4.74% (הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות לפי בנק ישראל, פרסום פברואר 2026). המדד מונח ב-1.5% בשנה — המדד שנמדד בפועל ב-12 החודשים שהסתיימו באוגוסט 2026. הטבלאות מתעדכנות מדי יום מנתוני בנק ישראל. הן לא כוללות ביטוח חיים וביטוח מבנה, והריבית שתקבלו בבנק יכולה להיות שונה.
המגבלות על יחס ההחזר ויחס המימון לקוחות מהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל ("מגבלות למתן הלוואות לדיור"). הבנק רשאי להיות מחמיר מהן, ואישור עקרוני הוא הדרך היחידה לדעת כמה הוא יאשר לכם בפועל. להסבר נגיש על המגבלות ראו את כל-זכות.
החישוב להמחשה בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חשבונאי או פנסיוני. לקבלת מידע מדויק יש לפנות לרואה חשבון או יועץ מס מוסמך.