מחשבון משכנתא

כל מסלול משכנתא הוא שילוב של שתי תשובות: האם הקרן צמודה למשהו, והאם הריבית קבועה או משתנה. מהן נגזר מה יקרה להחזר שלכם כשהמדד עולה, כשבנק ישראל מעלה את הריבית או כשהשקל נחלש. הטבלה מסכמת את 12 המסלולים שהמחשבון מכיר. הריבית הממוצעת היא זו שבנק ישראל פרסם על משכנתאות חדשות לפברואר 2026; במסלולים המשתנים הוא מפרסם עוגן ומרווח בנפרד, והמחשבון מציג את סכומם.

העיקרון: מסלול צמוד מתחיל בריבית נמוכה יותר כי הבנק מגן על עצמו מהאינפלציה דרך הקרן שלכם; מסלול משתנה מתחיל בריבית נמוכה יותר כי הבנק מגן על עצמו משינוי הריבית דרך העדכון. כשמסלול נראה זול, שאלו איזה סיכון עבר אליכם בתמורה. בנק ישראל דורש שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה, ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה מכל סוג, כולל פריים.

שיטת ההחזר לא משנה כמה כסף לוויתם או באיזו ריבית, אלא באיזה סדר מחזירים אותו, וזה משנה כמה ריבית תשלמו בסוף. ניקח מסלול קבוע לא צמוד של 600,000 ש"ח ב-4.8% ל-25 שנה ונשווה את שלוש השיטות במחשבון.

לוח שפיצר הוא הנפוץ: ההחזר קבוע, 3,438 ש"ח בחודש מהראשון ועד האחרון, אבל הרכבו משתנה. בחודש הראשון 2,400 ש"ח מתוכו הם ריבית ורק 1,038 ש"ח קרן; ככל שהקרן קטנה, חלק הריבית קטן וחלק הקרן גדל. סך ההחזר: 1,031,395 ש"ח, מתוכם 431,395 ש"ח ריבית.

בקרן שווה מחזירים כל חודש 2,000 ש"ח קרן (600,000 חלקי 300) בתוספת הריבית על היתרה. ההחזר הראשון הוא 4,400 ש"ח, כ-960 ש"ח יותר משפיצר; בחודש 120 שתי השיטות כמעט שוות (3,448 מול 3,438 ש"ח); ובחודש האחרון משלמים 2,008 ש"ח. סך הריבית: 361,200 ש"ח, כ-70,000 ש"ח פחות משפיצר, כי הקרן יורדת מהר יותר. המחיר: ההחזר הגבוה נופל בשנים הראשונות, בדיוק כשיחס ההחזר מההכנסה נבדק.

בוליט (או בלון) הוא הלוואת ריבית בלבד: 2,400 ש"ח בחודש לכל התקופה, ובחודש האחרון 600,000 ש"ח קרן בתשלום אחד; סך הכול 1,320,000 ש"ח, מתוכם 720,000 ש"ח ריבית. הבנקים מציעים אותו לתקופות קצרות למי שמצפה לכסף גדול (מכירת דירה קודמת, קרן השתלמות), ובלוח הסילוקין במחשבון רואים את גודל התשלום האחרון שבהצעת הבנק נבלע בשורה אחת.

זו הטעות שכל מחשבון פשוט עושה: הוא מציב את הריבית של המסלול הצמוד בנוסחת שפיצר ומציג החזר "קבוע" של 1,952 ש"ח בחודש על 400,000 ש"ח ב-3.25% ל-25 שנה. המספר נכון רק לחודש הראשון. במסלול צמוד הבנק לא משנה את הריבית אלא את הקרן: כל חודש היתרה מוכפלת בשיעור עליית המדד, ורק אחרי כן מחושב התשלום. הקרן שאתם חייבים גדלה גם כשאתם משלמים.

באותו מסלול, בהנחת מדד של 1.5% בשנה — המדד שנמדד בפועל — ההחזר בשנה העשירית הוא 2,262 ש"ח והאחרון 2,828 ש"ח, כ-45% יותר מהראשון. סך ההחזר: 708,910 ש"ח, מתוכם 211,898 ש"ח ריבית ו-97,012 ש"ח הצמדה. במדד של 2% ההחזר האחרון הוא 3,198 ש"ח וסך ההחזר 757,319 ש"ח; במדד של 4%, 5,196 ש"ח ו-995,127 ש"ח. הפער בין 2% ל-4% הוא כמעט 240,000 ש"ח על מסלול אחד של 400,000 ש"ח.

ההשוואה ההוגנת היא מול קבועה לא צמודה על אותו סכום: בריבית הממוצעת של 4.74% ההחזר הוא 2,278 ש"ח קבועים וסך ההחזר 683,451 ש"ח, ידוע מראש. הצמוד מתחיל זול ב-326 ש"ח בחודש ומסיים יקר ב-25,000 ש"ח בתרחיש של 1.5%; במדד של 2% הוא יקר ב-74,000 ש"ח, ובמדד של 3% ב-183,000 ש"ח. לכן שדה "מדד שנתי משוער" הוא השדה החשוב ביותר במחשבון: שנו אותו ל-2% ול-4% וראו כמה ההחזר המקסימלי וסך ההחזר של התמהיל שלכם רגישים לו.

שורת "סך ההחזר במחירי היום" מראה את הצד השני: אחרי ניכוי האינפלציה שהנחתם, סך ההחזר על המסלול הצמוד הוא 584,779 ש"ח בכל תרחיש, כי ההצמדה בדיוק מפצה על השחיקה. זה נכון חשבונאית ופחות נכון לתקציב המשפחתי, שמשלם בשקלים של אותו חודש בשכר שלא תמיד עולה עם המדד.

גרייס הוא דחייה של תשלומים בתחילת המשכנתא, בדרך כלל למי שמשלם שכר דירה עד שהדירה נמסרת. בגרייס חלקי (ריבית בלבד) משלמים כל חודש את הריבית והקרן מוקפאת. בגרייס מלא לא משלמים כלום, והריבית שלא שולמה מתווספת לקרן: ריבית על ריבית.

על מסלול פריים של 600,000 ש"ח ב-4.75% ל-25 שנה ההחזר הרגיל הוא 3,421 ש"ח. עם גרייס חלקי של 12 חודשים משלמים 2,375 ש"ח בשנה הראשונה ואחר כך 3,495 ש"ח, כי אותה קרן נפרסת על 24 שנים; סך ההחזר גדל ב-8,970 ש"ח. עם גרייס מלא לא משלמים כלום בשנה הראשונה, אבל הקרן צומחת ל-629,129 ש"ח, ההחזר אחרי הגרייס הוא 3,665 ש"ח, וסך ההחזר גדל ב-29,342 ש"ח. שנה של אפס תשלומים עלתה 244 ש"ח בחודש למשך 24 שנה.

המלכודת היא שהשוואת ההצעות נעשית על ההחזר בתקופת הגרייס. הגדירו גרייס לכל מסלול בלשונית "מתקדם" וקראו את ההחזר המקסימלי, לא את הראשון: הוא מגלה מה תשלמו כשהגרייס נגמר, בדיוק כשעוברים לדירה ומתחילות הוצאות אחרות.

מסלול פריים על 600,000 ש"ח ל-25 שנה ב-4.75% מתחיל מהחזר של 3,421 ש"ח. עלייה של נקודת אחוז מיד מקפיצה אותו ל-3,775 ש"ח: 354 ש"ח בחודש ו-106,180 ש"ח על פני התקופה. אותה נקודה אחרי שנתיים מעלה את ההחזר ל-3,753 ש"ח ומוסיפה 92,057 ש"ח; 2 נקודות אחרי שנתיים, 4,101 ש"ח ו-188,378 ש"ח; 3 נקודות, 4,463 ש"ח ו-288,695 ש"ח. הפריים נע בין 1.6% ל-6.25% בעשור האחרון, כך שאלה תרחישים שהתממשו.

במסלולים משתנים אחרים ההשפעה מגיעה באיחור. "משתנה צמודה כל 5" של 600,000 ש"ח ב-3.26% לא תרגיש עליית ריבית בחודש 24 עד נקודת העדכון בתחילת השנה השישית: ההחזר בחודש 60 הוא 3,153 ש"ח, ובחודש 61 הוא קופץ ל-3,447 ש"ח, לעומת 3,157 ש"ח בלי העלייה. המחשבון מודמה זאת בדיוק כך: עליית הריבית חלה על הפריים מיידית, על שאר המשתנים בנקודת העדכון הבאה, ואינה נוגעת למסלולים הקבועים.

לכן ההחזר המקסימלי הוא המספר לתכנן לפיו. הזינו עלייה של נקודת אחוז מחודש 12 ובדקו שההחזר המקסימלי עדיין נמוך מ-40% מההכנסה נטו של משק הבית; זה התרחיש שבנק ישראל מחייב את הבנק לבדוק לפני האישור. אחוז המסלולים המשתנים מופיע בשורת הסיכום מתחת למסלולים, ובנק ישראל מגביל אותו ל-66.66%.

סילוק מוקדם הוא תשלום של חלק מהקרן, או כולה, לפני הזמן. במחשבון בוחרים מסלול, חודש וסכום, ואחת משתי דרכים לספוג אותו: הקטנת ההחזר החודשי (התקופה נשארת, היתרה הקטנה יותר נפרסת עליה) או קיצור התקופה (ההחזר נשאר והמשכנתא נגמרת מוקדם). על מסלול קבוע לא צמוד של 600,000 ש"ח ב-4.8% ל-25 שנה, סילוק של 100,000 ש"ח בחודש ה-60 (כשהיתרה 529,770 ש"ח) מוריד את ההחזר מ-3,438 ל-2,789 ש"ח וחוסך 55,750 ש"ח ריבית. קיצור התקופה חוסך יותר, כי הקרן נמוכה יותר בכל חודש שנותר.

לצד הסילוק המחשבון מציג אומדן של עמלת הפירעון המוקדם. הצו קובע חמישה רכיבים, והמחשבון מפרט את שלושת הרלוונטיים לרוב הלווים: עמלה תפעולית של 60 ש"ח — אחת לפירעון, גם כשההלוואה מורכבת מכמה מסלולים; עמלת אי הודעה מוקדמת של 0.1% מהסכום הנפרע, שמתבטלת אם הודעתם לבנק בין 10 ל-45 יום מראש; ועמלת ההיוון, שהיא הרכיב הגדול. עמלת ההיוון מחושבת מהפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם מדי חודש לפי המסלול (צמוד או לא צמוד) ולפי התקופה שנותרה. אם הריביות בשוק ירדו מאז שלקחתם היא עלולה להגיע לעשרות אלפי שקלים; אם עלו, אין עמלת היוון כלל — ולפי הצו ההפרש אף מקזז את שאר העמלות. במסלול פריים, ובכל מסלול שהריבית בו משתנה לפחות פעם בשנה, אין עמלת היוון בשום מקרה, וסילוק שנופל בדיוק בנקודת עדכון הריבית גורר רק את העמלה התפעולית.

על עמלת ההיוון יש הנחת ותק קבועה בחוק, שלא תלויה במשא ומתן: בהלוואה רגילה אין הנחה בשלוש השנים הראשונות, 20% מהשנה השלישית ו-30% מהשנה החמישית. המחשבון מחיל אותה אוטומטית לפי חודש הסילוק שבחרתם. שתי הסתייגויות: בסילוק חלקי עם קיצור תקופה הצו מתיר לבנק לחשב את העמלה על התשלומים האחרונים במקום באופן יחסי, וזה יקר יותר — המחשבון מציג את החישוב היחסי ומסמן זאת; ובנוסף, בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת כריבית אפקטיבית שנתית, אך דפי ההסבר הרשמיים של הבנקים מחשבים את הדוגמאות שלהם בחלוקה פשוטה ב-12, וזו גם השיטה שבה אנחנו משתמשים. ההפרש בין השיטות קטן בריבית אך יכול להזיז את העמלה עצמה באחוזים ניכרים. האומדן כאן הוא נקודת מוצא בלבד: לפני סילוק בקשו מהבנק "דף הסבר" של העמלות (חינם, עד פעמיים בשנה) — רק החישוב שלו מחייב.

• צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002
• הריבית הממוצעת על משכנתאות ומועדי פרסומה: בנק ישראל
• עמלות פירעון מוקדם למשכנתא: כל-זכות
• מכתב המפקח על הבנקים: עמלה תפעולית אחת לפירעון (13.9.2021)

המחשבון מציג את ההחזר על ההלוואה בלבד. לצדו תשלמו גם ביטוח חיים וביטוח מבנה, ושניהם לא מופיעים באף אחד מהמספרים כאן. ביטוח חיים מכסה את יתרת ההלוואה אם אחד הלווים נפטר, כדי שהבנק ייפרע מהפוליסה ולא מהדירה; ביטוח מבנה מכסה את המבנה עצמו לפי ערך כינון, לא לפי מחיר הדירה ולא לפי גובה המשכנתא. הפרמיה תלויה בגיל, בבריאות, בעישון ובסכום המבוטח, ולכן היא לא ניתנת לחישוב ממספרים ציבוריים — כל מחשבון שמתיימר לתמחר אותה עבורכם מנחש, או אוסף פרטים.

שתי זכויות ששווה להכיר. ראשית, הבנק אינו רשאי לחייב אתכם לרכוש את הביטוח דרכו או דרך סוכנות הביטוח שלו: מותר לכם לקנות פוליסה מכל חברת ביטוח ולשעבד אותה לבנק, וההפרש בין פוליסה של הבנק לפוליסה חיצונית מגיע לעשרות אחוזים. שנית, על הלוואה שיתרתה עד 30,000 ש"ח הבנק אינו רשאי לדרוש ביטוח כלל, וכשהיתרה צפויה לרדת מתחת לסכום הזה במהלך השנה הקרובה הבנק חייב להודיע לכם שאתם רשאים לבטל את הפוליסות.

להשוואת מחירים יש כלי ציבורי וחינמי: מחשבון השוואת מחירי ביטוח חיים של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. הוא מציג את המחיר אצל כל החברות לפי גיל וסכום ביטוח, ואינו מוכר לכם דבר. זו הסיבה שלא בנינו כאן מחשבון ביטוח: הנתון הרשמי כבר קיים, והוא מדויק יותר מכל אומדן שנוכל לחשב.

• ביטוח משכנתא: כל-זכות
• מחשבון השוואת מחירי ביטוח חיים — רשות שוק ההון

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים קובעת שלושה גבולות שכל בנק חייב לעמוד בהם, ולכן הם התקרה של כל הצעה. יחס המימון (LTV) הוא סכום המשכנתא חלקי שווי הדירה: עד 75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה להשקעה. יחס ההחזר (PTI) הוא ההחזר החודשי חלקי ההכנסה נטו של משק הבית: מעל 50% הבנק אינו רשאי לאשר, ומעל 40% הוא נדרש להקצאת הון גבוהה יותר ולכן מקשה או מייקר. הגבול השלישי: לכל היותר 66.66% מהתמהיל בריבית משתנה.

המחשבון בודק את שלושתם. בלשונית "מתקדם" הזינו שווי נכס, הכנסה נטו וסוג עסקה. על התמהיל של 1,200,000 ש"ח בדוגמה, דירה של 1,500,000 ש"ח נותנת יחס מימון של 80%, מעל התקרה של 75%, וחסרים כ-75,000 ש"ח הון עצמי; הכנסה של 16,000 ש"ח נטו נותנת יחס החזר של 40.7% על ההחזר הראשון של 6,510 ש"ח, בטווח הכתום. אותו תמהיל על דירה של 1,600,000 ש"ח והכנסה של 20,000 ש"ח עובר את שתי הבדיקות: 75% ו-32.6%.

אלה אזהרות, לא אישור. הבנק בודק גם דירוג אשראי, יציבות תעסוקתית, גיל בסיום המשכנתא והתחייבויות אחרות, ולכל בנק מדיניות משלו בתוך גבולות ההוראה. המחשבון לא יגיד לכם שאתם זכאים למשכנתא; הוא יגיד כשהתמהיל חוצה גבול שאף בנק לא יחצה, כדי שתתקנו אותו לפני הפגישה.

• ניהול בנקאי תקין 329, הלוואות לדיור (נוסח 04/25, PDF): בנק ישראל
• מגבלות על לקיחת משכנתא: כל-זכות

בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות במערכת הבנקאית, לפי מסלול: קבועה צמודה, קבועה לא צמודה, משתנה צמודה ומשתנה לא צמודה, ובמשתנות גם את העוגן והמרווח הממוצע מעליו. המחשבון מציג את המספרים האלה עם חודש הפרסום, ואת הפריים כפי שהוא נגזר מריבית בנק ישראל היומית. הנתונים נטענים מממשק הנתונים הפומבי של בנק ישראל; אם הטעינה נכשלת, המחשבון מציג את הנתונים האחרונים שנשמרו אצלנו ומסמן אותם כנתוני גיבוי עם התאריך שלהם.

מה הממוצע לא אומר: הוא ממוצע משוקלל של כל הלווים באותו חודש, ביחסי מימון שונים ובתקופות שונות. בנק ישראל אינו מפרסם ריבית ממוצעת לפי יחס מימון או יחס החזר, ולכן אף מחשבון אינו יכול להבטיח "ריבית מותאמת אישית" על בסיס הנתונים הפומביים; מי שמבטיח, מנחש או מבקש את הפרטים שלכם כדי להעביר אותם לבנק.

הממוצע גם לא אומר מה הריבית היום: הפרסום החודשי מגיע באיחור של כמה חודשים, ולכן המחשבון מצמיד לכל ריבית את חודש הפרסום ומסמן נתון שגילו עולה על שנתיים; הפריים הוא היחיד שמתעדכן יומית. להשוואה בין בנקים בנק ישראל מפעיל את אתר kamakama.gov.il, שמציג את הריבית הכוללת הצפויה של תמהיל בכל בנק לפי הוראה 451. זו ההשוואה הרשמית; המחשבון שלנו בודק מה התמהיל הזה יעשה להחזר שלכם לאורך השנים.

• ריביות ועמלת פירעון מוקדם: השוואת ריביות של בנק ישראל
• משכנתא: כל-זכות

כל מסלול מחושב בנפרד, חודש אחרי חודש, בסדר שבו הבנק עובד. בתחילת החודש היתרה מתעדכנת אם המסלול צמוד: למדד המחירים לצרכן, או לשער החליפין במסלולי הדולר והיורו. אחר כך מחושבת הריבית לחודש על היתרה המעודכנת, ורק אז התשלום: בשפיצר הוא מחושב מחדש על היתרה הנוכחית לתקופה שנותרה, ולכן נשאר קבוע כל עוד הריבית והמדד לא השתנו; בקרן שווה מחזירים כל חודש אותו סכום קרן בתוספת הריבית; בבוליט משלמים ריבית בלבד ואת הקרן בסוף.

ההצמדה היא הנחה שאתם קובעים: מדד שנתי משוער (ברירת המחדל היא המדד שנמדד בפועל ב-12 החודשים האחרונים, 1.5%, ולא הגבול העליון של יעד האינפלציה) ושינוי שנתי בשער החליפין אם יש מסלול מט"ח, מפוזרים שווה על פני חודשי השנה. "עליית ריבית" היא תוספת בנקודות אחוז מחודש מסוים, שחלה על הפריים מיידית ועל מסלולים משתנים אחרים רק בנקודת העדכון הבאה שלהם, כמו בחוזה האמיתי. סילוק מוקדם מופחת מהיתרה אחרי התשלום הרגיל של אותו חודש, ומאותה נקודה ההחזר מחושב מחדש או נשמר והתקופה מתקצרת, לפי בחירתכם.

התוצאות של המסלולים מסוכמות חודש מול חודש לתמהיל אחד. ההחזר המקסימלי הוא השיא של הסכום החודשי המשולב, לא סכום השיאים של המסלולים. סך ההחזר במחירי היום מנכה כל תשלום עתידי באותה הנחת מדד, כדי להראות כמה מסך ההחזר הוא באמת יותר כסף וכמה הוא שקלים שנשחקו. המנוע נבדק מול לוח הסילוקין הפומבי של בנק לאומי, בהפרש של שקלים בודדים שמקורם בעיגול.

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים, "מגבלות למתן הלוואות לדיור", קובעת את תקרות יחס המימון לפי סוג העסקה (75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית, 50% לדירה להשקעה), את תקרת יחס ההחזר (50%, עם דרישת הון מוגברת מעל 40%) ואת המגבלה על חלק ההלוואה בריבית משתנה (לכל היותר שני שלישים). המספרים במחשבון נבדקו מול נוסח 04/25.

עמלות הפירעון המוקדם קבועות בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), ובנק ישראל מפרסם את הריביות הממוצעות המשמשות לחישוב עמלת ההיוון. הריביות הממוצעות על משכנתאות חדשות מתפרסמות במאגר הנתונים הסטטיסטי של בנק ישראל (סדרת BIR_MRTG_99), וריבית בנק ישראל היומית שממנה נגזר הפריים באותו מאגר (סדרת BR). המחשבון מציין ליד כל נתון את חודש הפרסום או את התאריך, ואינו מציג ריביות של בנק ספציפי.

המחשבון עונה על השאלה "מה יקרה להחזר שלי בתמהיל הזה", לא על השאלה "איזה תמהיל נכון לי". התשובה השנייה תלויה בדברים שהמחשבון לא יודע: מתי אתם צפויים לכסף גדול (קרן השתלמות, ירושה, מכירת דירה) שיאפשר סילוק, כמה ההכנסה שלכם יציבה, האם אתם מתכננים למכור בתוך כמה שנים, ואיזו רמת אי-ודאות בהחזר החודשי אתם מסוגלים לשאת. יועץ משכנתאות בלתי תלוי, שגובה תשלום מכם ולא עמלה מהבנק, יכול לתרגם את התשובות האלה לתמהיל ולנהל את המשא ומתן על הריביות.

כדאי להתייעץ במיוחד כשיחס המימון או יחס ההחזר קרובים לתקרה, כשחלק גדול מההון העצמי מגיע מהלוואה אחרת, במשכנתא גישור למשפרי דיור, ובמחזור משכנתא קיימת, שבו עמלת הפירעון המוקדם היא לב החישוב. בואו לפגישה עם תמהיל שבניתם כאן: ההשוואה בין ארבעה תמהילים ולוח הסילוקין המודפס מקצרים את השיחה.