מחשבון מחזור משכנתא
הזינו את המסלולים של המשכנתא שלכם — יתרה, ריבית ושנים שנותרו — וקבלו את עמלת הפירעון המוקדם לכל מסלול, כמה תחסכו בחודש ומתי החיסכון מכסה את העמלות והעלויות.
המשכנתא שלכם היום
שמאות, פתיחת תיק וכו׳ — לפי מה שהבנק החדש ביקש
הוותק נספר מתאריך לקיחת המשכנתא: 94 חודשים (7 שנים ו-10 ח׳). ממנו נגזרת הנחת הוותק על עמלת ההיוון, ובמסלול משתנה כל 5 שנים — מועד שינוי הריבית הבא.
רוצים לבנות תמהיל חדש עם מסלולים אחרים? מחשבון המשכנתא משווה עד 4 תמהילים.
ההנחות של החישוב
- נתתם לבנק הודעה מוקדמת של 10 עד 45 יום — מחזור מתוכנן — ולכן עמלת אי ההודעה (0.1% מהסכום) לא נכללת.
- המדד מתקזז: במסלול צמוד ההלוואה החדשה נשארת צמודה, לכן ההשוואה נעשית בלי מדד בשני הצדדים. ההחזרים בפועל יעלו עם המדד בשתי ההלוואות.
- שפיצר: ההחזר הנוכחי מחושב כהחזר קבוע על היתרה, בריבית הנוכחית ולמספר השנים שנותרו. ההחזר בדף החשבון שלכם יכול להיות שונה במעט.
- משתנה כל 5 שנים: מועד שינוי הריבית מחושב כל 60 חודשים מתאריך לקיחת המשכנתא. המועד המדויק כתוב בחוזה ובדף ההסבר של הבנק.
- העמלה התפעולית (עד 60 ש״ח) נגבית פעם אחת לכל הפירעון, גם כשממחזרים כמה מסלולים.
- הריבית החדשה מוגדרת כברירת מחדל לריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם. אין לנו את הריביות של כל בנק — את ההצעה שקיבלתם אפשר להשוות במערכת ההשוואה של בנק ישראל.
- לא הבאנו בחשבון את הריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה (סעיף 3(4) לצו) — היא יכולה רק להקטין את עמלת ההיוון.
- החיסכון נטו הוא סכום פשוט של ההפרשים לאורך התקופה, בלי היוון. רק דף ההסבר של הבנק על עמלת הפירעון מחייב.
החישוב להמחשה בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חשבונאי או פנסיוני. לקבלת מידע מדויק יש לפנות לרואה חשבון או יועץ מס מוסמך.
איך זה עובד
לכל מסלול המחשבון מחשב את ההחזר הנוכחי ואת ההחזר בריבית החדשה, ואת עמלת הפירעון המוקדם לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור): עמלה תפעולית אחת לכל הפירעון, ועמלת היוון לפי הפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם, אחרי הנחת ותק. כברירת מחדל הריבית החדשה היא הממוצעת של בנק ישראל — אם קיבלתם הצעה, הזינו אותה במקומה.
בוחרים בין שתי מטרות: החזר חודשי נמוך יותר לאותה תקופה, או אותו החזר וסיום מוקדם יותר. כדי לבנות תמהיל חדש לגמרי, השתמשו במחשבון המשכנתא.
תשובות מהירות
מתי כדאי למחזר משכנתא?
כשהחיסכון מהריבית החדשה מכסה את עמלת הפירעון המוקדם ואת עלויות המחזור בזמן קצר יחסית מהתקופה שנשארה. במסלול פריים ובמסלולים שהריבית בהם משתנה לפחות פעם בשנה אין עמלת היוון, ולכן מחזור שלהם כמעט חינם וכדאי כמעט בכל הוזלה. במסלול קבוע עמלת ההיוון מחושבת מהפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת של בנק ישראל, ולכן היא לוקחת בחזרה חלק גדול מהחיסכון — מחזור כזה משתלם בעיקר כשמקבלים ריבית נמוכה מהממוצע, או אחרי שהלוואה ותיקה קיבלה הנחת ותק. המחשבון מחשב את נקודת האיזון לכל מצב.
כמה עולה עמלת פירעון מוקדם על משכנתא?
לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, העמלה מורכבת משלושה רכיבים עיקריים: עמלה תפעולית של עד 60 ש"ח, שנגבית פעם אחת לפירעון גם כשממחזרים כמה מסלולים; עמלת אי הודעה מוקדמת של 0.1% מהסכום הנפרע, שמתבטלת אם מודיעים לבנק 10 עד 45 יום מראש; ועמלת היוון, שתלויה בפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם. עמלת ההיוון היא בדרך כלל הרכיב הגדול, ויכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים במסלול קבוע ארוך.
איך מחשבים עמלת היוון?
מהוונים את כל ההחזרים שנותרו בריבית הממוצעת של בנק ישראל ליתרת התקופה (במסלול קבוע — עד סוף ההלוואה; במסלול משתנה — עד מועד שינוי הריבית הבא), ומחסירים את היתרה לסילוק. אם הריבית הממוצעת נמוכה מהריבית שלכם, ההפרש הוא העמלה; אם היא גבוהה או שווה — אין עמלת היוון, וההפרש אף מקזז את שאר העמלות. על העמלה יש הנחת ותק לפי סעיף 8 לצו: 20% אחרי שלוש שנים מיום מתן ההלוואה ו-30% אחרי חמש שנים. בשלוש השנים הראשונות אין הנחה.
האם יש עמלת פירעון מוקדם במסלול פריים?
במסלול פריים אין עמלת היוון בכלל, כי הריבית בו משתנה כל הזמן (סעיף 4(2) לצו). נשארות רק העמלה התפעולית של עד 60 ש"ח, ועמלת אי הודעה מוקדמת של 0.1% — שמתבטלת אם הודעתם לבנק 10 עד 45 יום מראש. לכן מחזור של מסלול פריים, למשל כדי לקבל מרווח נמוך יותר מהפריים, כמעט לא עולה כסף.
מדריך ומידע נוסף
מחזור משכנתא — מה באמת קובע אם זה משתלם
מחזור משכנתא הוא פירעון של מסלול קיים, או של כמה מסלולים, ולקיחת הלוואה חדשה במקומם — בבנק שלכם או בבנק אחר. החיסכון מגיע מהריבית הנמוכה יותר; העלות היא עמלת הפירעון המוקדם ועלויות המחזור עצמו.
המחשבון מחשב את העמלה לכל מסלול לפי צו הבנקאות, מול הריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם, ומשווה אותה לחיסכון: כמה תחסכו בחודש (או בכמה חודשים תסיימו מוקדם), מתי החיסכון מכסה את העלויות, וכמה נשאר נטו.
איך המחשבון מחשב
לכל מסלול: ההחזר הנוכחי הוא החזר שפיצר קבוע על היתרה, בריבית הנוכחית ולמספר החודשים שנותרו. ההחזר החדש מחושב על אותה יתרה, באותה תקופה ובריבית החדשה — או, במצב "לסיים מוקדם יותר", באותו החזר חודשי ובריבית החדשה, ואז מתקצרת התקופה.
עמלת ההיוון מחושבת במנוע שמממש את הנוסחה שבתוספת השנייה לצו: ערך נוכחי של ההחזרים שנותרו בריבית הממוצעת, פחות היתרה, ואחרי הנחת הוותק. במסלול פריים אין עמלת היוון; במסלול משתנה כל 5 שנים המחשבון מעריך את מועד שינוי הריבית הבא לפי תאריך לקיחת המשכנתא, ובמועד הזה אין עמלת היוון.
נקודת האיזון היא החודש הראשון שבו החיסכון המצטבר גדול או שווה לסך העמלות והעלויות. ההכרעה: "לא משתלם" אם אין נקודת איזון עד סוף התקופה או שהחיסכון נטו אינו חיובי; "גבולי" אם נקודת האיזון רחוקה מ-36 חודשים או שהחיסכון נטו קטן מ-5,000 ש"ח; אחרת — "משתלם".
דוגמה מחושבת: 800,000 ש"ח בריבית קבועה של 5.5%
מסלול קבוע לא צמוד עם יתרה של 800,000 ש"ח, ריבית של 5.5% ו-22 שנים שנותרו, שנלקח בינואר 2019. המחזור לריבית הממוצעת של בנק ישראל ליתרת התקופה — 4.74% (פרסום 15.9.2026), עם הודעה מוקדמת ובלי עלויות נוספות.
- 1
ההחזר היום
5,231 ש"ח בחודש (שפיצר, 264 חודשים)
- 2
ההחזר אחרי המחזור
4,884 ש"ח בחודש — חיסכון של 347 ש"ח בחודש
- 3
עמלת היוון
39,806 ש"ח, אחרי הנחת ותק של 30% (יותר מחמש שנים)
- 4
סך העמלות
39,866 ש"ח, כולל עמלה תפעולית של 60 ש"ח
- 5
נקודת איזון
אחרי 115 חודשים — כמעט 10 שנים
- 6
חיסכון נטו לאורך התקופה
51,779 ש"ח — גבולי
באותה הלוואה, ריבית חדשה של 4% מורידה את ההחזר ב-669 ש"ח בחודש: העמלה זהה, נקודת האיזון יורדת ל-60 חודשים והחיסכון נטו עולה ל-136,841 ש"ח. העמלה תלויה בריבית הממוצעת, לא בריבית שתקבלו — ולכן כל הוזלה מתחת לממוצע מגדילה את החיסכון בלי להגדיל את העמלה.
טעויות נפוצות
להשוות רק את הריבית
ריבית נמוכה יותר לא אומרת שהמחזור משתלם. במסלול קבוע עמלת ההיוון יכולה לבלוע את רוב החיסכון.
לשכוח את ההודעה המוקדמת
בלי הודעה בכתב 10 עד 45 יום מראש משלמים עוד 0.1% מהסכום הנפרע.
למחזר מסלול משתנה רגע לפני נקודת היציאה
במועד שינוי הריבית אין עמלת היוון. לפעמים כדאי לחכות כמה חודשים.
להתעלם מנקודת האיזון
אם אתם עשויים למכור את הדירה לפני נקודת האיזון, המחזור לא יחזיר את עצמו.
המקור החוקי
צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002: סעיף 3 קובע את העמלות (תפעולית, אי הודעה מוקדמת והיוון), סעיף 4 — מתי אין עמלת היוון (ריבית שמשתנה לפחות פעם בשנה, פירעון במועד שינוי הריבית), סעיף 7 — הריבית הממוצעת והקיזוז כשהיא גבוהה מהריבית בהלוואה, וסעיף 8 — הנחת הוותק. ההודעה המוקדמת של 10 עד 45 יום קבועה בסעיף 10.
המחשבון לא מביא בחשבון את הריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה (סעיף 3(4)), שיכולה רק להקטין את העמלה, ולא את עמלת ההצמדה בפירעון במחצית הראשונה של החודש (סעיף 5).
מתי כדאי להתייעץ
לפני מחזור בקשו מהבנק את דף ההסבר על עמלת הפירעון המוקדם — רק הוא מחייב. כשהתמהיל מורכב, יש מסלולים צמודים למט"ח או הלוואה מוכוונת, או כשמחזור משולב בהגדלת ההלוואה, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות.
מונחים
- מחזור משכנתא
- פירעון מוקדם של מסלול קיים ולקיחת הלוואה חדשה במקומו.
- עמלת היוון
- הרכיב העיקרי בעמלת הפירעון המוקדם: הפער בין הערך הנוכחי של ההחזרים בריבית הממוצעת לבין היתרה.
- ריבית ממוצעת
- הריבית שבנק ישראל מפרסם מדי חודש לפי הצמדה ותקופה, ושלפיה מחשבים את עמלת ההיוון.
- נקודת יציאה
- מועד שינוי הריבית במסלול משתנה; פירעון במועד הזה פטור מעמלת היוון.
- נקודת איזון
- החודש שבו החיסכון המצטבר מכסה את עלויות המחזור.
שאלות נפוצות
מה זה נקודת איזון במחזור משכנתא?
החודש שבו החיסכון המצטבר מהמחזור משתווה לכל מה ששילמתם כדי למחזר: עמלת הפירעון המוקדם ועלויות כמו שמאות ופתיחת תיק. לפני נקודת האיזון המחזור עדיין עולה לכם כסף; אחריה הוא מרוויח. אם אתם צפויים למכור את הדירה או למחזר שוב לפני נקודת האיזון, המחזור לא ישתלם. כשבוחרים לשמור על אותו החזר ולקצר את התקופה, החיסכון מצטבר כיתרת הלוואה נמוכה יותר, והמחשבון סופר אותו כך.
אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא?
כן. אפשר למחזר מסלול אחד או כמה מסלולים ולהשאיר את האחרים, ואפשר גם לפרוע רק חלק מיתרה של מסלול. מחזור חלקי נפוץ כשחלק מהמסלולים הם פריים או משתנים — שאין בהם עמלת היוון — וחלק קבועים בריבית שהעמלה עליה גבוהה. במחשבון הזינו רק את המסלולים שאתם שוקלים למחזר; העמלה התפעולית נספרת פעם אחת לכל הפירעון.
כמה זמן לוקח מחזור משכנתא?
אין לכך משך קבוע בחוק — זה תלוי בבנק ובמסמכים שהוא מבקש, ובדרך כלל כולל אישור עקרוני, שמאות וחתימה על ההלוואה החדשה. מה שכן קבוע: כדי לא לשלם את עמלת אי ההודעה (0.1% מהסכום), צריך למסור לבנק הנוכחי הודעה בכתב 10 עד 45 יום לפני מועד הפירעון. כדאי לתאם את המועד מראש, ובמסלול משתנה כל 5 שנים — לבדוק אם מועד שינוי הריבית קרוב, כי במועד הזה אין עמלת היוון.
קראו עוד במדריכים שלנו
רוצים להעמיק? המדריכים הבאים מכסים את הנושא מזווית רחבה יותר – עם רקע משפטי, דוגמאות וזכויות נלוות.
ריבית משכנתא היום – הממוצעים של בנק ישראל לפי מסלול ותקופה
מה הריבית הממוצעת על משכנתא החודש? פריים, קבועה צמודה, קבועה לא צמודה ומשתנה – לפי נתוני בנק ישראל, עם השינוי מהחודש הקודם, ממוצעים לפי תקופת ההלוואה ומה זה אומר על ההחזר החודשי. עם תאריך ומקור לכל נתון.
טבלת החזר חודשי משכנתא – לפי סכום ותקופה, בריביות של היום
כמה עולה בחודש משכנתא של 500 אלף, מיליון או 2 מיליון שקל? טבלה מלאה מ-300 אלף עד 3 מיליון ש״ח ל-15, 20, 25 ו-30 שנה, כמה תחזירו בסך הכול ולמה ההחזר עולה עם השנים – מחושבת כל יום לפי ריביות בנק ישראל.
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי משכורת? טבלה לפי הכנסה נטו
כמה משכנתא הבנק יאשר על 10, 15 או 20 אלף שקל נטו בחודש: טבלה לפי יחס ההחזר מההכנסה (שליש, 40% ותקרת 50% של בנק ישראל), השפעת תקופת ההלוואה, וכמה הון עצמי צריך לדירה שהמשכנתא הזאת מממנת.
מחשבונים נוספים
מחשבון משכנתא
תמהיל משכנתא, החזר חודשי ולוח סילוקין עם ריביות בנק ישראל
מחשבון ריבית דריבית
כמה החיסכון יגדל באמת - עם דמי ניהול, אינפלציה ומס לפי סוג החשבון, ומחשבון השקעה מחדש של דיבידנדים
טבלת תקציב ומעקב הוצאות
מעקב הכנסות והוצאות חודשי - הוצאות קבועות, כמה נשאר לחיסכון, גרף 12 חודשים וייצוא לאקסל. נשמר רק בדפדפן